CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: BẢO ĐẢM TỐT HƠN QUYỀN VÀ LỢI ÍCH CHÍNH ĐÁNG CỦA CÁ NHÂN THAM GIA GIAO DỊCH
Sáng 29/8, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu dành nhiều sự quan tâm đến việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản. Các đại biểu cho rằng trường hợp một bên tham gia giao dịch bất động sản là cá nhân thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực để bảo đảm tốt hơn quyền lợi của bên yếu thế. Việc không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng trong một số trường hợp thì cần phải được báo cáo, đánh giá làm rõ.
Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4 cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản (khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật), nhiều ý kiến đề nghị quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý. Một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch. Có ý kiến đề nghị quy định về những giao dịch bắt buộc phải công chứng tại Luật Công chứng và Luật Kinh doanh bất động sản quy định dẫn chiếu.
Báo cáo về việc tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, theo dự thảo Luật, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật. Do vậy, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định
Cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Đồng Ngọc Ba – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định nêu rõ những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng thực. Tuy nhiên theo dự thảo Luật đang được chỉnh lý theo hướng lại không phải công chứng, chứng thực. Tức, dự thảo đã bãi bỏ, bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực nhưng lại chưa hề có đánh giá tác động. Cùng với đó, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục. Đại biểu cho rằng đây điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ thì cũng phải có giải trình thuyết phục.
Có cùng vấn đề quan tâm, đại biểu Lê Thanh Hoàn – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá cho rằng việc ký hợp đồng mua bán bất động sản giữa một bên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và một bên là người dân nhưng lại không yêu cầu công chứng là chưa thực sự hợp lý. Đại biểu nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư mà không có một tổ chức trung gian kiểm soát như là một tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều sự bất cập trong thời gian qua. Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo. Nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra tranh chấp về các giao dịch gian lận có thể dẫn đến việc người mua không được hoàn trả lại số tiền đã được thanh toán.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá
Mặt khác, đối với hầu hết cá nhân thì giao dịch mua nhà ở không thường xuyên diễn ra như vậy hiểu biết cá nhân về cách thực hiện giao dịch thường là bị hạn chế. Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với một hành trang duy nhất là lòng tin và sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu rõ. Với quan điểm trên, đại biểu cho rằng sự tham gia của bên thứ ba như công chứng viên là phù hợp để tham gia kiểm soát hợp đồng này trên cơ sở các điều kiện đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật.
Có cùng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông cho biết thêm các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, liên quan đến quyền và lợi ích của các bên và dễ xảy ra tranh chấp nên cần có một bên xác thực để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh, phòng ngừa tranh chấp. Luật Công chứng đã quy định rõ công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng xác nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Đồng thời, giá trị pháp lý của hợp đồng giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện của hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu. Những quy định này là để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên, đảm bảo trật tự an toàn xã hội.
Đại biểu Dương Khắc Mai – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông
Do đó, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị cần quy định bắt buộc phải có công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là điểm là thời điểm hợp đồng được hoàn thành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Đại biểu Nguyễn Trường Giang – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông đề nghị cần phải có một đánh giá tổng thể, toàn diện về việc có bên thứ ba trong đó có công chứng viên tham gia đứng vào bên trung gian trong các hợp đồng giao dịch hay không. Đại biểu Nguyễn Trường Giang cho rằng nếu chỉ căn cứ vào chủ thể tham gia vào hợp đồng giao dịch mà đặt ra vấn đề có bên thứ ba đứng ra để làm trung gian hay không, để đảm bảo tính pháp lý hay không là không đúng. Theo đại biểu, điều cần phải cân nhắc là căn cứ vào tính chất của hợp đồng giao dịch.
Đại biểu Nguyễn Trường Giang đặt câu hỏi có nên đặt niềm tin hoàn toàn khi một tổ chức bán bất động sản cho một cá nhân hay không khi mà một cá nhân tham gia vào ký hợp đồng giao dịch bất động sản bao giờ cũng ở thế yếu. Trong khi các tổ chức tham gia vào giao dịch bất động sản lại có đầy đủ các công cụ trong tay. Do đó, cần phải có một bên trung gian đứng ra để bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch này. Qua theo dõi, khảo sát thực tế cho thấy, đối với các hợp đồng giao dịch giữa cá nhân với cá nhân khi có công chứng thì tỷ lệ hủy các hợp đồng giao dịch chỉ là 0,01%. Các công chứng viên và văn phòng công chứng, các tổ chức hành nghề công chứng đều phải mua bảo hiểm để đền bù cho việc công chứng hợp đồng giao dịch sai.
Đại biểu Nguyễn Trường Giang – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông
Trước ý kiến băn khoăn liệu tổ chức hành nghề công chứng và công chức viên có đảm bảo được các hợp đồng giao dịch này hay không, đại biểu Nguyễn Trường Giang cho biết, theo thống kê của Bộ Tư pháp hiện nay trên cả nước có 1.360 tổ chức hành nghề công chứng với gần 3.500 công chứng viên, so với năm 2014 là thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành thì số lượng tổ chức hành nghề công chứng và công chức viên đều tăng gấp 2 lần. Việc đào tạo cũng như tập sự hành nghề công chứng và kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng hiện nay rất chặt chẽ.
Có ý kiến cho rằng có thể thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đại biểu Nguyễn Trường Giang cho biết quy định như dự thảo Luật về sàn giao dịch bất động sản hiện nay không thể đảm bảo tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch. Do đó, trong Luật Kinh doanh bất động sản này cũng như Luật Nhà ở và Luật Đất đai cần phải có một đánh giá trên cơ sở các tính chất của hợp đồng giao dịch để có bên thứ ba tham gia để bảo đảm tính pháp lý của hợp đồng giao dịch.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết – Đoàn ĐBQH TP.Hồ Chí Minh làm rõ thêm vai trò của công chứng không chỉ là người chứng kiến giao dịch đó diễn ra mà thông qua vai trò của công chứng viên sẽ giúp cho các cá nhân đảm bảo quyền lợi của họ nhiều hơn. Nhà ở hoặc bất động sản có giá trị rất là lớn, có khi đó là tài sản của cả một đời lao động. Chính vì thế các quy định ràng buộc trong các hợp đồng giao dịch cần phải có một bên am hiểu về các quy định pháp luật, để khi có tranh chấp xảy ra hoặc khi một bên không thực hiện hết quyền, nghĩa vụ của mình thì vấn đề đó được giải quyết tại tòa và đảm bảo quyền lợi cho các bên khi tham gia vào giao dịch này.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết – Đoàn ĐBQH TP.Hồ Chí Minh
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết cho biết qua làm việc của Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh với các chuyên gia và các tổ chức có liên quan cho thấy các hợp đồng nhà ở tại các dự án, các chủ đầu tư dự án bất động sản bán cho người mua đất có hồ sơ rất dày và phức tạp. Một người bình thường đọc vào khó mà hiểu được hết quyền lợi của mình được quy định như thế nào trong đó, hay chỉ có nghĩa vụ, quyền lợi khi có tranh chấp thì toàn bộ phần thiệt về phía họ, còn phần lợi qua hết bên chủ đầu tư.
Chính vì thế, cần có công chứng để công chứng rà soát và cảnh báo những nội dung nào người mua cần phải lưu ý và phải thương thảo. Do đó đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết bày tỏ thống nhất với các ý kiến của các đại biểu Quốc hội về đề xuất với Quốc hội nghiên cứu thêm vai trò của công chứng trong việc giao dịch hợp đồng có một bên là cá nhân.
