Những chiếc ‘bẫy’ khi mua bán nhà đất

Mua nhà trên giấy hay mua… vịt giời?

Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác thật ra chỉ là tên gọi nhằm hợp thức hóa, né tránh bản chất của việc bán nhà… trên giấy. Những căn hộ, những lô đất còn đang ở dạng dự án trên giấy sẽ được lách luật để bán cho người sử dụng dưới dạng “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”. Có nghĩa là người mua sẽ ký hợp đồng “góp vốn đầu tư” với chủ dự án trên giấy đó để rồi nếu nó thành nhà ở, căn hộ thì lúc ấy “góp vốn” sẽ trở thành mua – bán và người góp vốn là người mua. Ấy là khi giao tiền, góp vốn thì nghĩ vậy và bên nhận góp thì hứa như đinh đóng cột. Nhưng đoạn kết nhiều khi thật buồn. Người mua bị mất trắng bởi bỏ tiền thật mua… vịt giời.

Nhóm lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc ở Sóc Trăng do Phan Văn Nghiệp cần đầu

Cuối tháng 4 vừa qua, Công an TP Hà Nội đã khởi tố, bắt tạm giam đối với Nguyễn Thanh Tường, 41 tuổi trú ở phường Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội. Anh này đã “bán vịt giời” cho người mua kiểu như vậy. Số là dự án khu nhà ở Green House (xã Song Phương, Hoài Đức, Hà Tây cũ) được UBND tỉnh Hà Tây cũ phê duyệt quy hoạch từ năm 2008. Chủ đầu tư lập quy hoạch là Công ty CP Đầu tư Sông Đà Toàn Cầu (từ đây gọi tắt là Sông Đà Toàn Cầu). Tuy nhiên, sau khi mở rộng địa giới hành chính thủ đô, vì nhiều lý do, đến tháng 9-2014, dự án này vẫn chưa triển khai xây dựng, chưa có quyết định thu hồi đất để giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Tóm lại là tất cả còn nằm trên giấy.

Nguyễn Thanh Tường mặc dù không hề có quan hệ với Công ty Sông Đà Toàn Cầu nhưng đã làm giả hợp đồng hợp tác đầu tư với công ty này với nội dung công ty của Tường góp 48% tổng mức đầu tư dự án Green House.

Người cấy thông tin giả vào sổ đỏ thật Nghiêm Thị Viết lĩnh án chung thân

Tưởng ngon ăn, ông Nguyễn Khánh Trình, Giám đốc Công ty CP xây dựng 71 đã ký hợp đồng ứng vốn với Tường 55 tỉ đồng, đổi lại được hưởng 30 lô đất liền kề và 15 lô đất biệt thự. Vậy là từ 2009 đến 2011, Tường đã ung dung chiếm đoạt của ông Trình 42 tỉ đồng. Tin tưởng dự án này có thật, cho nên với phần đất được hưởng, Công ty 71 lại tiếp tục thu tiền đặt cọc của 113 người có nhu cầu mua, với số tiền 191 tỉ đồng. Sau này, khi vụ việc vỡ lở, trong số những người mua nhà trên giấy với Công ty 71 chỉ có một số người lấy lại được, với tổng số tiền 53 tỉ đồng.

Một vụ lừa đảo khác xảy ra tại Dự án “Khu nhà ở cao cấp Viet – Inc” tại xã Vân Canh, huyện Hoài

Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, khi giao dịch mua bán nhà đất cần tiến hành sang tên đổi chủ ngay, bởi khi làm thủ tục này thì sẽ phát hiện được kịp thời sổ đỏ thật hay là giả. Ngay từ khâu đầu của thủ tục này là công chứng hợp đồng mua bán thì trên mạng chung của hệ thống này đã có thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý của tất cả các khu nhà, thửa đất đã có sổ đỏ. Vì thế, nếu là sổ đỏ giả thì sẽ bị phát hiện.

Đức, Hà Tây cũ. Dự án này mặc dù chưa triển khai nhưng Phạm Mạnh Cường và Nguyễn Thị Minh Thương (Công ty TST) đã tự tạo dựng bản đồ quy hoạch chia lô bán cho 158 người tiêu dùng núp dưới hình thức “hợp đồng vay vốn” thu về số tiền 280 tỉ đồng. Cho đến ngày bị bắt giữ, các đối tượng này mới trả lại tiền cho một số khách hàng. Còn hàng trăm khách hàng khác với số tiền hơn 100 tỉ đồng thì nhóm này tuyên bố… không còn khả năng thanh toán(!).

Đây là hai trong số nhiều vụ án đã bị cơ quan điều tra phát hiện thủ đoạn bán nhà trên giấy. Để tránh mắc bẫy lừa trong những trường hợp này, cơ quan điều tra khuyến cáo người dân, khi mua BĐS cần phải chú ý đến tính pháp lý của các dự án, cụ thể là các hồ sơ sau: Giấy chứng nhận chủ đầu tư; Quyết định thu hồi đất và bàn giao mốc giới; Bản vẽ quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng… Nếu bên bán không đưa ra được các hồ sơ pháp lý này thì người mua không nên mạo hiểm ký hợp đồng và giao tiền.

Chớ vội giao tiền, dù chỉ là… đặt cọc

Chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng cũng là một trong những thủ đoạn mà các đối tượng lừa đảo trên thị trường BĐS tung chiêu khiến không ít người sập bẫy. Một bạn đọc kể: “Hai vợ chồng mình từ quê lên Hà Nội lập nghiệp, sau bao vất vả và huy động cả hai bên nội ngoại giúp đỡ mới gom đủ hơn 1 tỉ đồng để mua đất tại Hà Nội.

Sau hơn một tháng đi xem đủ loại đất, gặp đủ loại cò đất mà không tìm được mảnh đất vừa ý. Hôm vừa rồi đọc trên mạng thấy có mảnh đất tại HN1 gần chỗ làm, khoảng tầm tiền đó nên vào xem. Được “cò” đất dẫn đi xem thấy rất ưng ý, mình hỏi xem sổ đỏ thì được cho xem sổ đỏ phôtô. Mình yêu cầu gặp chủ nhà để đàm phán giá thì “cò” bảo mảnh đất này được chủ nhà ủy quyền cho văn phòng của chúng tôi rồi, hiện nay văn phòng chúng tôi sẽ đứng ra nhận đặt cọc và hẹn ngày để gặp chủ nhà làm hợp đồng mua bán công chứng. Do mình chưa có kinh nghiệm, phần vì thấy mảnh đất đẹp và giá hấp dẫn nên đã làm hợp đồng đặt cọc và hẹn ngày làm hợp đồng. Đúng ngày hẹn mình đến văn phòng của họ thì chả thấy “cò” đâu. Hỏi ra thì bác chủ nhà bảo họ đã thanh lý hợp đồng thuê nhà và chuyển đi rồi. Vậy là đi tong số tiền đặt cọc”.

Nhưng đó mới chỉ là chiêu lừa ở dạng “trình còi”. Tinh vi đến độ dàn cảnh một kịch bản lừa hoàn hảo với cả nhóm người tham gia diễn là vụ án ở Sóc Trăng. Phan Văn Nghiệp – tức “bầu Nghiệp” đã thực hiện một kịch bản lừa hoàn hảo mà nhiều người khi biết vụ án này đều thốt lên rằng: “ Nếu không may “dính” thì ai cũng có thể thành nạn nhân”. Nhóm của Nghiệp gồm 4 đối tượng chia làm 3 nhánh.

Nghiệp đưa “đại gia” tên Hùng đến gặp chị Tiên, nói: Đại gia có nhu cầu mua nhà” và bởi thế chị Tiên đã cùng với Nghiệp và Tuấn đến xem nhà chị Vân. Tại đây, chị Tiên ra giá ngôi nhà này 1 tỉ đồng. Để cho chị Tiên không nghi ngờ, “đại gia” trả giá 900 triệu đồng.

Thấy có lời hàng trăm triệu đồng, chị Tiên lập tức thỏa thuận mua bán ngôi nhà này với chị Vân với mục đích nhằm “bán sang tay kiếm lời của đại gia”. Trong hợp đồng có ghi: “Chị Tiên đồng ý mua nhà và đất giá 750 triệu đồng, đặt cọc trước 300 triệu đồng. Trong thời hạn 30 ngày, chị Tiên không trả đủ thì sẽ mất tiền cọc”. Nghiệp chuyển cho chị Tiên 50 triệu đồng nói là “tiền đặt cọc của đại gia”.

Đúng hẹn, Tiên đến nhà Vân đặt cọc và không ngờ đồng bọn của Nghiệp đã chờ sẵn ở đây. Sau khi giao cho chị Vân 300 triệu đồng, đồng bọn của Nghiệp đã lấy lại 200 triệu đồng của chị Vân còn lại 100 triệu đồng đặt cọc thì chị Vân giữ như đã thỏa thuận. Số tiền chiếm đoạt được, Nghiệp lấy lại 50 triệu đồng (bỏ ra ban đầu vờ là tiền đặt cọc của đại gia), còn lại 150 triệu đồng cả nhóm chia nhau.

Về phần chị Tiên, quá hạn mãi mà không thấy tăm hơi của cả Nghiệp lẫn “đại gia mua nhà” nên đã điện thoại hối thúc. Nhưng lúc này điện thoại đã tắt và cả hai đều lặn không sủi tăm. Tìm đến nhà chị Vân để tìm hiểu chị Tiên mới vỡ lẽ ra mọi chuyện rằng cả hai đều là nạn nhân của một kịch bản lừa ngoạn mục.

Sổ đỏ cầm tay, vẫn bị lừa!

Sổ đỏ là tên gọi nôm na của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất” gần như là bằng chứng hợp pháp nhất, chắc chắn nhất về quyền sở hữu của một căn nhà hay một thửa đất. Mua BĐS mà bên bán có sổ đỏ chính chủ thì theo lẽ thông thường, người mua sẽ yên tâm, không sợ bị lừa.

Nhưng không phải! Mua nhà có sổ đỏ người mua vẫn bị lừa, với hàng loạt chiêu thức vô cùng tinh vi.

Nguyễn Nha Trang trú tại phường Thịnh Quang Hà Nội là một người đàn bà đẹp. Ngay cả khi ra tòa, sau nhiều tháng bị tạm giam mà chị ta vẫn đẹp, vẫn má phấn môi son tưng bừng, thuốc lá rít cháy môi trong lúc chờ tòa nghị án. Đã đẹp lại sành điệu, sang trọng đi xe hơi hạng sang vì là con gái rượu của một giám đốc doanh nghiệp tư nhân, Nguyễn Nha Trang với ngần ấy thứ để “trang sức”, rất dễ làm xiêu lòng người.

Chị Nguyễn Thúy H, một nạn nhân của Trang, cũng đã tin Trang bởi cái vẻ ngoài đại gia ấy. Số là năm 2010, có nhu cầu mua đất, chị đã được giới thiệu đến gặp Trang. Lúc đó Trang nói chị ta đang có một mảnh đất 284m 2 ở phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội, sổ đỏ đứng tên chồng Trang, giá bán là 3,3 tỉ đồng.

Chị H được Trang đưa ra tận nơi, xem tận mắt cả mảnh đất lẫn sổ đỏ và hai bên thuận mua vừa bán. Sau đó, hai bên tiến hành các thủ tục. Trang ký giấy ủy quyền định đoạt mảnh đất trên cho chị H và bàn giao sổ đỏ. Chị H chuyển cho Trang 3,3 tỉ đồng.

Cầm được sổ đỏ gốc trong tay, cộng với bản hợp đồng ủy quyền định đoạt mảnh đất nói trên, chị Hằng yên tâm về độ chắc chắn của giao dịch này.

Hai tháng sau, chị đến UBND phường Định Công để làm thủ tục nộp thuế lô đất này thì mới té ngửa, khi được biết, mảnh đất trên nằm trong khu vực quy hoạch phải thu hồi. Và trên thực tế, từ cuối tháng 7-2009 tức là trước thời điểm Trang bán cho chị gần 1 năm, thì UBND quận Hoàng Mai đã ra quyết định thu hồi. Đồng thời, UBND phường Định Công cũng đã ra thông báo thu hồi sổ đỏ của các diện tích nằm trong diện quy hoạch trong đó có mảnh đất này.

Chưa hết, cũng mãi đến tận lúc này, chị Hằng mới biết rằng trên sổ đỏ nguyên bản thì tại mục IV có ghi rất rõ ràng: “Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi”. Nhưng tại sổ đỏ mà Trang giao cho chị thì không hiểu sao dòng chữ này đã không còn nữa. Kết quả giám định của Phòng Kỹ thuật Hình sự Công an TP Hà Nội cho thấy, mục IV ghi trên sổ đỏ này đã bị tẩy xóa nội dung cũ bằng phương pháp cơ học và nội dung bị tẩy xóa đọc được là: “Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi”.

Nếu như Nha Trang tẩy xóa thông tin trên sổ đỏ thật thì ngược lại Nghiêm Thị Viết ở Đông Anh lại “cấy” thêm thông tin vào sổ đỏ thật để đánh lừa người mua. Để vay được 3 tỉ đồng của chị Nguyễn Thị Nga ở phố Bùi Thị Xuân, Hà Nội, Nghiêm Thị Viết đã giao cho chị Nga một sổ đỏ để làm tin. Sổ đỏ này mang tên ông Trần Công Sơn và bà Trần Thị Ngọc ở phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội chủ sở hữu mảnh đất có diện tích 384m 2 . Tuy nhiên, tại bìa 4, trong phần ghi chú về thay đổi chủ sở hữu có nội dung: Đã sang tên cho bà Nghiêm Thị Viết ngày 12-3-2008 có ký tên, đóng dấu của Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Tây Hồ.

Sau khi vay được 3 tỉ đồng của chị Nga, dù hẹn 10 ngày sau sẽ trả cả gốc cả lãi đầy đủ để chuộc sổ đỏ về nhưng cầm được tiền xong, Viết lặn một hơi. Bị chị Nga đòi ráo riết, Viết vẫn không trả mà viết giấy bán đứt mảnh đất trên cho chị Nga để gán nợ. Hai bên làm hợp đồng mua bán đàng hoàng.

Nhưng khi chị Nga tìm đến địa chỉ mảnh đất trên tại Phú Thượng thì bàng hoàng khi thấy gia đình ông bà Sơn – Ngọc vẫn ở đây và ông bà cho biết, họ chưa từng bán mảnh đất này cho ai và cũng không bao giờ có ý định bán đất, bán nhà. Sổ đỏ mà Viết gán nợ cho chị Nga đúng là sổ đỏ của ông bà Sơn – Ngọc thật nhưng cuốn sổ này gia đình đã bị thất lạc cách đó ít lâu.

Khi Cơ quan điều tra Công an TP Hà Nội trưng cầu giám định thì kết quả cho thấy: sổ đỏ mang tên ông bà Sơn – Ngọc là sổ đỏ thật nhưng phần ghi chú về thay đổi chủ sở hữu tại bìa 4 là giả, được “cấy” thêm vào.

Cẩn trọng khi mua nhà “trên giấy”

Bà Phạm Hồng Hải, Trưởng Văn phòng Công chứng Hai Bà Trưng cho biết:

Khi mua bán BĐS, người mua thường có tâm lý thiếu giấy tờ cũng không sao, miễn là có giấy cam kết

Những sổ đỏ giả bị Công an Hà Nội thu giữ trong một vụ án lừa đảo bằng sổ đỏ giả

giữa hai bên để làm bằng chứng. Giấy cam kết này thường viết tay, có chữ ký của hai bên hoặc thêm chữ ký của người làm chứng.

Trong một số trường hợp người mua thậm chí còn cầm sổ đỏ của căn hộ khác để “làm tin” trong khi người bán chưa hoàn tất sổ đỏ cho căn hộ mình đã mua.

Nhưng cả hai trường hợp nói trên người mua đều rất dễ bị lừa.

Bởi, theo Luật dân sự thì việc chuyển nhượng mua bán BĐS phải công chứng, nếu không công chứng thì không làm thủ tục sang tên được.

Hiện nay các tổ chức hành nghề công chứng đã có một hệ thống mạng chung. Trong hệ thống mạng này, sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của nhà, đất trên địa bàn Hà Nội, bao gồm:

Các địa chỉ nhà đất đang thế chấp;

Các địa chỉ nhà, đất đang có tranh chấp;

Các địa chỉ nhà, đất đã giao dịch, mua bán;

Với hệ thống mạng này, khi công chứng viên cần kiểm tra thông tin trong hồ sơ công chứng chỉ cần truy cập vào là biết rõ tình trạng pháp lý của căn nhà hoặc mảnh đất mà các bên yêu cầu công chứng. Không qua công chứng, người mua sẽ rất khó tìm hiểu các thông tin này.

Còn trong trường hợp thứ hai tức là người mua mặc dù chưa được giao giấy tờ của căn hộ hoặc mảnh đất mình đã mua nhưng được người bán đưa cho giữ giấy tờ của một căn hộ hoặc mảnh đất khác để “làm tin” thì trên thực tế vật “làm tin” đó cũng chả có ý nghĩa gì. Bởi giấy tờ đó mang tên chủ sở hữu người khác, của căn hộ, mảnh đất khác. Giữ như thế, thậm chí còn nguy hiểm, rất dễ bị cho rằng mình đang chiếm đoạt một cách bất hợp pháp giấy tờ nhà đất của người khác.

Ngoài ra, trong giao dịch BĐS hiện nay còn xảy ra trường hợp để “né” thuế sang tên, BĐS mua đi bán lại qua nhiều chủ nhưng không sang tên đổi chủ qua mỗi lần giao dịch. Khi có nhu cầu sang tên thì người mua phải quay lại gặp người bán lần thứ nhất để làm thủ tục. Việc này sẽ dẫn đến nhiều rắc rối, phức tạp và người mua sẽ phải chịu mọi rủi ro, rắc rối phát sinh.